一(yi)系列穩地(di)產政策開始顯效，3月重(zhong)點(dian)城市(shi)住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)(jiao)面積(ji)環比(bi)增長近五成，特別是3月下旬，重(zhong)點(dian)城市(shi)成交(jiao)(jiao)面積(ji)明顯回(hui)升。不過，從同比(bi)看，3月重(zhong)點(dian)城市(shi)住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)(jiao)面積(ji)仍下降(jiang)近五成。一(yi)季(ji)度整體看，百(bai)強房企業績規模同比(bi)大幅降(jiang)低47%，各陣營房企業績增速分(fen)化較大。

????業(ye)內人士(shi)認為，在疫情反復(fu)、房企推貨節奏安排(pai)、消費者購買力(li)缺失等各因素(su)綜合影響下，一(yi)季度(du)房企銷(xiao)售(shou)業(ye)績表現不佳，市(shi)場整(zheng)體依舊(jiu)低迷。預計在更多(duo)支(zhi)持政(zheng)策影響下，二季度(du)市(shi)場成交或筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。

????3月下旬成交明顯回升

????在一系列利好(hao)政策支持下，3月下旬，重點城(cheng)市商品(pin)住宅成交(jiao)明(ming)顯回升。

????克而(er)瑞研究中心(xin)數據(ju)顯示，從周度數據(ju)看(kan)，第10～12周，30個重(zhong)(zhong)點監測(ce)城市商(shang)品(pin)住宅成(cheng)交(jiao)持續走(zou)低，上海、深圳、南京等(deng)成(cheng)交(jiao)連續三(san)周下滑。第13周，重(zhong)(zhong)點城市成(cheng)交(jiao)明顯回升，已基本恢復至月(yue)初的單周成(cheng)交(jiao)規模(mo)，深圳、青島等(deng)成(cheng)交(jiao)放量增長(chang)。3月(yue)整體來看(kan)，30個重(zhong)(zhong)點監測(ce)城市商(shang)品(pin)住宅成(cheng)交(jiao)面積環比增長(chang)48%，其中，一線城市成(cheng)交(jiao)環比增長(chang)7%，26個二、三(san)線城市市場成(cheng)交(jiao)環比增長(chang)56%。

????不過，從同比看，30個(ge)重(zhong)點監測(ce)城市商(shang)品(pin)住(zhu)宅成交面積跌幅擴至(zhi)47%，市場整體依(yi)舊低(di)迷。

????其中(zhong)，一線城市(shi)市(shi)場(chang)(chang)成交(jiao)同(tong)比跌幅(fu)擴至(zhi)49%。受制于疫情反復，上(shang)海、深圳房地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)處(chu)于“半停(ting)擺(bai)”狀態，成交(jiao)同(tong)比跌幅(fu)明(ming)顯擴大(da)。北京(jing)(jing)、廣州成交(jiao)同(tong)樣不及預期，3月上(shang)中(zhong)旬市(shi)場(chang)(chang)表現疲弱(ruo)，新開盤項目平均去化(hua)率低至(zhi)三(san)成。隨著居民按揭貸(dai)(dai)款松綁，多數(shu)銀行下調房貸(dai)(dai)利率并縮短(duan)放貸(dai)(dai)周期，3月下旬北京(jing)(jing)、廣州市(shi)場(chang)(chang)開始回溫，但(dan)整體市(shi)場(chang)(chang)熱度較去年(nian)同(tong)期仍相(xiang)差甚遠。26個二、三(san)線城市(shi)成交(jiao)同(tong)比跌幅(fu)擴至(zhi)46%。六成以上(shang)二、三(san)線城市(shi)成交(jiao)同(tong)比腰斬，長春、常州等同(tong)比跌幅(fu)超70%。

????部分疫情控制較(jiao)好的(de)城(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場筑(zhu)底企穩，例如海口成交同比跌幅(fu)收窄(zhai)至3%；又如西安成交放(fang)量，同比增長(chang)32%，新(xin)開盤項(xiang)目(mu)平均(jun)去(qu)化率達50%，高新(xin)、港務區等熱點板塊時有(you)項(xiang)目(mu)“日(ri)光(guang)”。樓市(shi)(shi)下行壓力大(da)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)在救(jiu)市(shi)(shi)政策(ce)落地后市(shi)(shi)場確(que)有(you)回(hui)溫，但持續時間較(jiao)短，側面印證城(cheng)市(shi)(shi)強弱轉化很(hen)大(da)程度(du)上取決(jue)于(yu)市(shi)(shi)場供(gong)求關系。如鄭州，上半(ban)(ban)月成交明顯回(hui)升(sheng)，但由于(yu)樓市(shi)(shi)供(gong)遠大(da)于(yu)求，下半(ban)(ban)月成交再(zai)度(du)下滑，新(xin)開盤項(xiang)目(mu)平均(jun)去(qu)化率低至20%。

????房企銷售額增速

????分化較大

????從房企一季度銷售(shou)業績看(kan)，整體并(bing)不理想。

????克而瑞(rui)研究(jiu)中心數據(ju)顯(xian)(xian)示，3月(yue)，TOP100房企單月(yue)實(shi)現銷(xiao)售(shou)操盤金額5115.4億元，環比(bi)增長27.4%，增幅(fu)明(ming)顯(xian)(xian)低(di)(di)(di)于往年同(tong)(tong)期；從同(tong)(tong)比(bi)看，降(jiang)(jiang)幅(fu)達(da)到52.7%，較2月(yue)降(jiang)(jiang)幅(fu)擴大(da)5.5個百(bai)分點；相比(bi)1月(yue)業績規(gui)(gui)模(mo)(mo)降(jiang)(jiang)低(di)(di)(di)2.6%。累計業績看，1～3月(yue)百(bai)強房企的整體業績規(gui)(gui)模(mo)(mo)同(tong)(tong)比(bi)大(da)幅(fu)降(jiang)(jiang)低(di)(di)(di)47%，也低(di)(di)(di)于2020年同(tong)(tong)期水(shui)平，一(yi)季度開局(ju)慘淡。

????中指研究院數據(ju)也顯示，1～3月，TOP100房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售額(e)均(jun)值為162.6億(yi)元，同比(bi)下(xia)降(jiang)47.2%；其中銷售額(e)超千億(yi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)2家(jia)(jia)，同比(bi)減(jian)少3家(jia)(jia)；超百億(yi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)46家(jia)(jia)，同比(bi)減(jian)少30家(jia)(jia)。TOP100房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)權(quan)益(yi)銷售額(e)均(jun)值為119.5億(yi)元，權(quan)益(yi)銷售面積均(jun)值為85.1萬平(ping)方米，同比(bi)分別下(xia)降(jiang)47.6%和48.1%。

????1～3月，不同陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)銷(xiao)售(shou)額增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)分化較大，第一、三陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)。據(ju)中指研究院(yuan)統計，千億以(yi)上陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)企業2家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)(jun)值(zhi)同比(bi)下降22.1%。第一陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)（500億～1000億）共2家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)(jun)值(zhi)同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)19.4%，在(zai)四(si)個陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)中增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)最快。第二陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)（200億～500億）有(you)18家企業，銷(xiao)售(shou)額均(jun)(jun)值(zhi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)率(lv)為-0.7%；第三陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)（100億～200億）共24家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)(jun)值(zhi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)率(lv)為6.2%。第四(si)陣(zhen)營(ying)(ying)(ying)共35家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)(jun)值(zhi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)率(lv)為-22.3%。

????其中(zhong)，碧桂園銷(xiao)售(shou)額為(wei)1328.9億(yi)元(yuan)，萬科為(wei)1045億(yi)元(yuan)，保利發展為(wei)888.3億(yi)元(yuan)，融創為(wei)724億(yi)元(yuan)。

????二季度市場成交

????或筑底企穩

????對于(yu)多數規(gui)模(mo)房(fang)企銷售表現(xian)不(bu)佳(jia)的(de)(de)(de)原因，克而瑞(rui)研究中(zhong)心認為，一方(fang)面是受到市場低迷、行業信心不(bu)足的(de)(de)(de)影(ying)響，另一方(fang)面企業自身的(de)(de)(de)推盤及營銷積(ji)極性(xing)也普遍不(bu)高。

????億翰智庫(ku)認為原因主要有四方(fang)面。一是(shi)(shi)疫情(qing)反(fan)復，推(tui)貨、看房(fang)購房(fang)均(jun)受影響。二是(shi)(shi)城市(shi)分化差異性存在(zai)，需求(qiu)釋放已無基礎。三是(shi)(shi)政策嚴格約(yue)束下，有效需求(qiu)難(nan)以(yi)實現。四是(shi)(shi)收入(ru)和預期負(fu)面，購買力(li)不足(zu)。此外，房(fang)企的(de)推(tui)貨節奏(zou)，各節點的(de)推(tui)貨量(liang)(liang)安排，貨量(liang)(liang)的(de)建設施工進展等(deng)都是(shi)(shi)影響企業銷售的(de)關鍵因素。

????近期(qi)，中(zhong)央(yang)和(he)地(di)方不斷釋放(fang)穩(wen)地(di)產信號。國務院金融委強調，要及時研究和(he)提(ti)出有力有效的(de)防范化解風(feng)險應對方案。隨后銀保監會、央(yang)行、證(zheng)監會和(he)外匯局紛(fen)紛(fen)部署落(luo)實工作(zuo)，財政部也表示，今(jin)年內不具備擴(kuo)大房(fang)地(di)產稅改革試點城(cheng)市(shi)的(de)條件。

????克而瑞研究中心預計，房地產金融(rong)政策(ce)或將適度(du)控(kong)制去杠桿節奏和(he)力(li)度(du)。首先，房企(qi)整體融(rong)資環(huan)境有望明(ming)顯(xian)改(gai)善，國企(qi)、央企(qi)及優(you)質民企(qi)或將更為受益(yi)。其(qi)次(ci)，居民按揭(jie)貸(dai)款(kuan)或將繼續松綁，保障剛需滿足(zu)改(gai)善及新市民購(gou)房消費(fei)，并給予新市民一定(ding)力(li)度(du)的信貸(dai)政策(ce)支(zhi)持(chi)。

????展望未來，克而瑞研究中心認為，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經濟基本面、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)現狀、潛在(zai)(zai)購房(fang)(fang)需求及居(ju)民(min)購買力(li)等多(duo)方面因(yin)素，各城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)或將(jiang)加(jia)劇分化。首先，一、二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)大概將(jiang)在(zai)(zai)4、5月(yue)回(hui)穩。其(qi)(qi)中，一線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)需求及購買力(li)最為堅挺(ting)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)或將(jiang)率先企(qi)穩。二(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)需求相對充裕，但居(ju)民(min)購買力(li)有所透支，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)或將(jiang)輪動企(qi)穩。其(qi)(qi)次，三、四線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)回(hui)穩需要較長時間周期。其(qi)(qi)中，強(qiang)三線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)或將(jiang)在(zai)(zai)下半年乃至(zhi)年底才能(neng)穩住，弱三、四線城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)或將(jiang)繼續(xu)盤整。