2022年，房地產行業極為不易。業內預計(ji)，全國新建商品(pin)房成交(jiao)規模連(lian)續(xu)5年達到(dao)17億(yi)平方(fang)米以上之后，2022年或降(jiang)至約14億(yi)平方(fang)米、銷(xiao)售額預期(qi)下滑至約14萬億(yi)元。

　　這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接(jie)踵而至(zhi)；11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房(fang)地產行業(ye)迎來黎明。作為經濟支柱(zhu)產業(ye)，房(fang)地產行業(ye)的韌(ren)性猶在。

　　“市場(chang)本身壓力比較大(da)的情況下(xia)，我們需要樹(shu)立信心(xin)。”在萬科近日召開的臨時(shi)股東大(da)會上，萬科董事會主席郁亮表示(shi)，政策面(mian)向(xiang)好(hao)的力度(du)、廣度(du)全面(mian)超出了預(yu)期，對行業(ye)未來發展注入活力，微光在逐(zhu)步變成曙光。

　　逾300城超千條新政

　　穩銷售提信心

　　在(zai)“房住(zhu)不(bu)炒”定位(wei)下，2022年全年，各(ge)地“因(yin)城施策”空間(jian)逐(zhu)漸打開，核心在(zai)于穩市場預期、實現行業軟(ruan)著陸，而不(bu)是一味刺激市場非理(li)性回暖。

　　自(zi)鄭(zheng)州打(da)響二線城(cheng)市救市“第一槍”開始，各地相(xiang)關政策(ce)陸續(xu)出臺。回顧2022年(nian)，據克而瑞統計，39城(cheng)放(fang)松(song)(song)限(xian)(xian)購，寧(ning)波、佛山更是全(quan)面(mian)取(qu)消限(xian)(xian)購；80多個(ge)城(cheng)市首套房最低首付(fu)比例已經降(jiang)至(zhi)兩成；57城(cheng)執行認房不(bu)認貸(dai)，促進(jin)置換需(xu)求(qiu)入市；7城(cheng)放(fang)松(song)(song)限(xian)(xian)價，西(xi)安明確取(qu)消二手房指導價發(fa)布機(ji)制；170城(cheng)財(cai)稅(shui)刺激托市，包括減免住(zhu)房轉(zhuan)讓稅(shui)費、發(fa)放(fang)財(cai)政補貼刺激購房需(xu)求(qiu)等；243城(cheng)放(fang)松(song)(song)公(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)……

　　另據中指研究院(yuan)監測數據顯示，2022年以(yi)來，全國已有超300省市（縣）出(chu)臺樓市新(xin)政超千條，優(you)化頻次達近年峰值。

　　“今年以(yi)來，多(duo)(duo)地將房(fang)地產調控政(zheng)策(ce)與人才(cai)、人口、租賃(lin)等政(zheng)策(ce)相(xiang)結合，如多(duo)(duo)孩家庭住房(fang)扶持、‘一人購房(fang)全家幫’的(de)公(gong)積金購房(fang)、租賃(lin)破(po)限購、支持集中購房(fang)等政(zheng)策(ce)。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文(wen)靜向《證券日報》記者表示，目前這些創新型(xing)政(zheng)策(ce)在二(er)、三線城市普(pu)及后，已向熱點城市延伸。

　　此外，需求端政(zheng)策(ce)優(you)化(hua)調整還包括放(fang)(fang)(fang)寬新房(fang)搖號、鼓勵(li)棚(peng)改(gai)房(fang)票安(an)置等(deng)，供(gong)應端舉措包括放(fang)(fang)(fang)松預(yu)售取證(zheng)、放(fang)(fang)(fang)松預(yu)售資(zi)金監(jian)管、放(fang)(fang)(fang)松土拍條件、支持房(fang)企融資(zi)等(deng)。

　　更重要(yao)的(de)是，近期召開的(de)中央經濟工作會(hui)議(yi)強調“保(bao)交樓(lou)、保(bao)民(min)生(sheng)、保(bao)穩定”，既是對民(min)生(sheng)的(de)呵護，也是保(bao)市場主體，穩預期，緩(huan)解置(zhi)業(ye)者擔憂情(qing)緒，進而帶動企業(ye)端投資擴表。

　　“重點(dian)城(cheng)市調控政(zheng)策有(you)進一步放寬空間，如(ru)調整認(ren)房又認(ren)貸、放寬限購、降低首付比例等。”諸葛找房數據(ju)研究中心高(gao)級(ji)分析師關榮雪向(xiang)《證券日報》記者表示，預(yu)計2023年的房地產市場(chang)仍將以穩為主，寬松性政(zheng)策效應逐步發(fa)酵，市場(chang)將會從底部緩慢回升(sheng)。

　　這期間，仍需(xu)有(you)效防范化(hua)解優質頭(tou)部(bu)房企風險，降低行業(ye)整體負債水平(ping)，要做到這一點(dian)，金(jin)融服務必須(xu)跟上(shang)。

　　“三箭齊發”穩融資

　　加速風險出清

　　即將(jiang)過去的(de)2022年，理財產(chan)品違約(yue)、債(zhai)務展期、交換要約(yue)等(deng)流動性風(feng)險(xian)事件仍時有發(fa)生，房(fang)地產(chan)行(xing)業整體償債(zhai)壓(ya)力不減(jian)，百強房(fang)企中有約(yue)40家發(fa)生債(zhai)務違約(yue)，監管(guan)層多次提及，有效防范化(hua)解房(fang)地產(chan)領(ling)域(yu)風(feng)險(xian)。

　　如此背景下，房地(di)產(chan)(chan)融(rong)資政策漸進式松(song)綁，從年初明確并購(gou)貸(dai)不再計入“三(san)道紅線”到(dao)8月(yue)份中債增(zeng)增(zeng)信支持(chi)房企(qi)發債，9月(yue)份，監(jian)管指示銀行新增(zeng)6000億(yi)元房地(di)產(chan)(chan)融(rong)資，直至10月(yue)份允許部分涉房企(qi)業A股(gu)融(rong)資，調(diao)整廣度與(yu)力度不斷加大(da)加深(shen)。

　　“上半年，公司現金(jin)流主要來(lai)自銷售回款、資(zi)產變現獲(huo)得的(de)少量現金(jin)以及(ji)其他(ta)渠道等(deng)，融(rong)資(zi)占比極低。”某房企(qi)融(rong)資(zi)部門人士向《證券日報》記者表示，下(xia)半年，得益于(yu)政策支持，行業(ye)整體融(rong)資(zi)環境有所改善，但受(shou)制于(yu)金(jin)融(rong)機構(gou)的(de)審慎策略以及(ji)企(qi)業(ye)自身資(zi)產抵押增(zeng)信等(deng)難(nan)題，靠拓寬(kuan)融(rong)資(zi)渠道充盈現金(jin)流仍不易。

　　據(ju)中指研究院(yuan)監測，2022年(nian)1月(yue)份至11月(yue)份，房(fang)地產(chan)企(qi)業非(fei)銀融(rong)資總額7796.3億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降51.7%；預計(ji)2022年(nian)全年(nian)非(fei)銀融(rong)資約達9000億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降50%。隨之而(er)改(gai)變的是房(fang)企(qi)融(rong)資結構。

　　“信(xin)用債占非銀(yin)融資半壁江(jiang)山，同(tong)(tong)比(bi)提升22.5個(ge)百(bai)分點(dian)(dian)；ABS融資占比(bi)達三成(cheng)以上，同(tong)(tong)比(bi)提升8.5個(ge)百(bai)分點(dian)(dian)。”中指研(yan)究院企業事業部研(yan)究負責人劉(liu)水向《證券日報》記者表示，海外(wai)債以及信(xin)托融資占比(bi)大幅下降，其中海外(wai)債占比(bi)僅為2.3%，同(tong)(tong)比(bi)下降14.1個(ge)百(bai)分點(dian)(dian)。

　　“境內債成為今(jin)年(nian)房企(qi)非銀融資‘頂梁柱’。”關榮雪稱。

　　同策研究(jiu)院資深分(fen)析師肖云祥向《證券日報》記者表(biao)示,前期房(fang)(fang)企(qi)在多元化融資渠道(dao)發力，如(ru)ABS、綠(lv)色債、保租房(fang)(fang)以(yi)及(ji)產業園REITs等，但以(yi)優質房(fang)(fang)企(qi)、央(yang)企(qi)國企(qi)以(yi)及(ji)城投(tou)公司為(wei)(wei)主，民營(ying)房(fang)(fang)企(qi)在境內外融資皆較(jiao)為(wei)(wei)艱(jian)難(nan)。

　　好(hao)在2022年末的(de)(de)政策(ce)暖意令行業振奮(fen)。分水嶺出現在11月份，支(zhi)持房企(qi)融資(zi)態度發生(sheng)根本轉變，紓困方向(xiang)從此前“優質項目(mu)”轉換至(zhi)“項目(mu)與企(qi)業并存”，這(zhe)被業內看作是房企(qi)穿過(guo)至(zhi)暗，迎來(lai)黎明的(de)(de)重要轉折點。

　　11月11日(ri)，央行、銀保監會(hui)(hui)出臺“金融(rong)16條”；11月28日(ri)證監會(hui)(hui)發布“新5條”支(zhi)持房地產(chan)股權融(rong)資；12月21日(ri)，證監會(hui)(hui)再發文(wen)，允(yun)許符合條件的房企“借殼”已(yi)上市房企。

　　這期間，在(zai)實操層面(mian)，信貸、債(zhai)券、股權融(rong)資“三箭齊發”。截至目前，60余家(jia)(jia)銀行向(xiang)房(fang)(fang)企(qi)授信總(zong)額(e)度(du)超過(guo)4.8萬億元；8家(jia)(jia)民營房(fang)(fang)企(qi)儲架式注冊發行債(zhai)券1210億元；超32家(jia)(jia)上市房(fang)(fang)企(qi)披露(lu)股權融(rong)資意向(xiang)或計劃，華夏幸福等出險(xian)房(fang)(fang)企(qi)亦在(zai)其列(lie)。

　　時隔多年重啟股權融資(zi)及(ji)借殼上(shang)市(shi)，多類(lei)型房(fang)企(qi)及(ji)上(shang)下游相(xiang)關企(qi)業均有望受益。多位(wei)分析(xi)師及(ji)房(fang)企(qi)相(xiang)關人士皆向《證券日(ri)報》記者(zhe)表(biao)達(da)了相(xiang)似看(kan)法，“一(yi)方面有利于降低行業整體負債水(shui)平(ping)及(ji)融資(zi)成本，改善現(xian)金(jin)流；另一(yi)方面，出(chu)險房(fang)企(qi)可借此(ci)進一(yi)步(bu)實(shi)現(xian)‘保交樓’及(ji)債務重組目標，未出(chu)險房(fang)企(qi)可緩(huan)解(jie)償債壓力，優質(zhi)房(fang)企(qi)則迎(ying)來收購擴表(biao)機會。”

　　展望后市，預計(ji)會(hui)有(you)更多房企進(jin)行業(ye)(ye)務重組、資產換倉，加快行業(ye)(ye)風(feng)險(xian)出清(qing)。此外，隨著銷售(shou)企穩，有(you)望為企業(ye)(ye)帶(dai)來第二次成(cheng)長機遇，行業(ye)(ye)集中度將進(jin)一步提升，形成(cheng)新的競爭格局。

　　大開發時代結束

　　向新發(fa)展模式(shi)轉型

　　在將穩(wen)地產列入“防(fang)范化解(jie)重(zhong)大經濟金融任務”之際(ji)，面對現(xian)時的(de)行業(ye)巨變以及(ji)未來(lai)行業(ye)出清后重(zhong)新建立(li)的(de)行業(ye)競爭格(ge)局，房企掌舵人亦需重(zhong)新謀篇(pian)布局，勉力前行。

　　“行業(ye)難關已過，曙光已現(xian)。未來(lai)確實會有(you)一些挑戰(zhan)和壓力。”萬科總裁祝九勝(sheng)在(zai)上述(shu)臨(lin)時股東大(da)會上表示，中長(chang)期(qi)來(lai)看，萬科有(you)三件(jian)事要(yao)(yao)長(chang)期(qi)堅(jian)持：第(di)(di)一，要(yao)(yao)穩健經營；第(di)(di)二，一定(ding)要(yao)(yao)保持開發業(ye)務(wu)在(zai)第(di)(di)一陣營；第(di)(di)三，要(yao)(yao)真正(zheng)實現(xian)從房(fang)地產(chan)開發轉向不動產(chan)開發、經營、服務(wu)并重(zhong)，堅(jian)決堅(jian)定(ding)完成(cheng)轉型。

　　“對美的(de)置業(ye)(ye)來講(jiang)，我(wo)們不是第(di)一(yi)次感受(shou)到刺骨(gu)寒意，行(xing)業(ye)(ye)出清是一(yi)個(ge)必經(jing)過程，同時蘊藏機會。”美的(de)置業(ye)(ye)管理層人士向《證券日報》記者表示，未來，公司調整發展(zhan)戰略，不再(zai)單一(yi)追(zhui)求規(gui)模，降低(di)負債，放慢速度，逐步提升利潤(run)水平，要以(yi)開發鏈業(ye)(ye)務(wu)為主軸(zhou)，持續(xu)推動(dong)房地產相關(guan)多元化(hua)(hua)(hua)業(ye)(ye)務(wu)，深化(hua)(hua)(hua)面向未來的(de)房地產科技(ji)能力，即(ji)智能化(hua)(hua)(hua)和裝配式建筑，保持持續(xu)而穩(wen)定(ding)的(de)增(zeng)長動(dong)能。

　　穩健型房企制定新發(fa)展目(mu)標的背后，預示著(zhu)房地產(chan)行(xing)業需(xu)加快向(xiang)新發(fa)展模式平穩過渡。

　　“大(da)開發時代(dai)已經(jing)落(luo)幕，‘千億房(fang)企’已從高(gao)峰(feng)時刻的(de)42家(jia)跌至如今的(de)不足(zu)20家(jia)，靠‘高(gao)負債、高(gao)杠桿、高(gao)周轉’的(de)‘舊三(san)高(gao)’模(mo)式擴(kuo)規(gui)模(mo)時代(dai)已經(jing)結束，探索新(xin)發展模(mo)式是前行必經(jing)之路，比如可以考慮(lv)加碼(ma)布(bu)局(ju)長租房(fang)、保障房(fang)、城市更新(xin)以及綠色科(ke)技等領域(yu)。”易(yi)居研(yan)究院智庫中心研(yan)究總監嚴躍進向《證券(quan)日報》記者表示(shi)，更重(zhong)要(yao)的(de)是，中國擁(yong)有全球(qiu)最大(da)的(de)居住服(fu)務業(ye)市場，規(gui)模(mo)超過30萬億元，相關企業(ye)可圍繞(rao)這(zhe)一領域(yu)布(bu)局(ju)，走(zou)多元化發展道(dao)路。

　　“今年幾乎沒有拿地，但投決會依然開(kai)得很頻繁(fan)，因為投拓條線(xian)的(de)人在忙著上馬代建項(xiang)目。”某房企管理層向《證券(quan)日(ri)報》記者表示，這是公司未(wei)來需大力拓展的(de)重(zhong)要業務線(xian)之一。

　　“代(dai)(dai)(dai)建市場需(xu)求(qiu)端正在滋(zi)生(sheng)新訴求(qiu)，比如(ru)城投公(gong)司(si)、資(zi)(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)(li)公(gong)司(si)旗(qi)下項目需(xu)要代(dai)(dai)(dai)建企業(ye)(ye)接(jie)手，其市場規模巨大(da)。”肖云祥稱(cheng)，隨著存量時(shi)代(dai)(dai)(dai)來臨(lin)以及行業(ye)(ye)進(jin)入專業(ye)(ye)化(hua)發展時(shi)代(dai)(dai)(dai)，房企業(ye)(ye)務(wu)戰略重(zhong)心正逐步從重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)運營向輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)運營轉(zhuan)移，資(zi)(zi)產(chan)(chan)管(guan)理(li)(li)、物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)等是探索新發展模式(shi)的重(zhong)點領域。

　　在劉水(shui)看來(lai)，新發展模式涉(she)及(ji)租賃，物(wu)業(ye)管理、商業(ye)管理、代(dai)建等輕資產方向(xiang)，以及(ji)城市(shi)更新盤活存量市(shi)場，另外，倉儲物(wu)流及(ji)產業(ye)園區REITs、不(bu)動產私募投資基(ji)金(jin)等也(ye)是(shi)重要(yao)新領域。

　　值得一提(ti)的是，資本正在助力房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)邁向(xiang)新發展(zhan)時期，比如建(jian)立收益和風險介于(yu)證券市(shi)場和債券市(shi)場之間的REITs市(shi)場，已(yi)經(jing)初(chu)步取(qu)得成效。截至目前，已(yi)有4只保租房(fang)公(gong)募(mu)REITs上(shang)市(shi)，首(shou)單(dan)生物(wu)醫藥產(chan)業(ye)園(yuan)REITs已(yi)于(yu)12月27日上(shang)市(shi)，首(shou)單(dan)民企(qi)倉儲物(wu)流公(gong)募(mu)REITs已(yi)獲批……在業(ye)內看來，豐(feng)富REITs底層資產(chan)，有利于(yu)構建(jian)“租購(gou)并舉(ju)”的住(zhu)房(fang)發展(zhan)新模式。

　　走過2022年，行業迎來(lai)真(zhen)正的拐點，展(zhan)望2023年，可以期(qi)許的是，出(chu)險(xian)房企(qi)將繼續有序出(chu)清，企(qi)業經營(ying)有望逐漸(jian)回歸正軌(gui)，并(bing)加速(su)向新模(mo)式轉型，筑(zhu)牢房地產(chan)行業未來(lai)健康發展(zhan)的根基。