國家統計局最新數據顯示，4月份，全國房屋新開工面積為17742萬平方米，環比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，這一數據也下降了10.5%。在重點城市試行土地出讓“兩集中”政策后，市場分析人士認為，相關政策或改變房地產行(xing)業原有開(kai)發節(jie)奏(zou)，后期或造成新盤(pan)集中上市。

　　房地產新開工數據表現低于市場預期

　　數據顯示，今年1月至4月，全(quan)國(guo)房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發企業房(fang)(fang)屋施工面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)818513萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，同比增(zeng)(zeng)長10.5%。其(qi)中(zhong)(zhong)，住宅(zhai)施工面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)578028萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長10.9%。房(fang)(fang)屋新開(kai)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)53905萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長12.8%。其(qi)中(zhong)(zhong)，住宅(zhai)新開(kai)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)40335萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長14.4%。房(fang)(fang)屋竣工面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)22736萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長17.9%。其(qi)中(zhong)(zhong)，住宅(zhai)竣工面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)16551萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)長20.7%。

　　市場(chang)普遍(bian)分析(xi)，房地產新開(kai)工(gong)(gong)數據表現低于(yu)市場(chang)預(yu)期。國信證券(quan)研報(bao)稱(cheng)，當下銷售端高景氣(qi)非常明顯(xian)，庫(ku)存(cun)(cun)(cun)去化(hua)周(zhou)期也處于(yu)2012年以來的最低水平，房企(qi)補庫(ku)存(cun)(cun)(cun)的訴求較為(wei)強烈。但該(gai)研報(bao)同時指(zhi)出，“近(jin)期土地市場(chang)的表現顯(xian)示房企(qi)正在積極(ji)補庫(ku)存(cun)(cun)(cun)。然(ran)而作為(wei)補庫(ku)存(cun)(cun)(cun)的另(ling)一個關鍵(jian)指(zhi)標，新開(kai)工(gong)(gong)數據表現卻(que)不如人(ren)意。”

　　新開(kai)工面積增速放緩，土地(di)出讓(rang)(rang)“兩集(ji)中(zhong)”政策被認為(wei)是主要(yao)原因之一。今(jin)年3月開(kai)始，全國(guo)22個重(zhong)點城市率先(xian)實施“兩集(ji)中(zhong)”供地(di)新政，也(ye)就是集(ji)中(zhong)發布出讓(rang)(rang)公告(gao)(gao)，集(ji)中(zhong)組織出讓(rang)(rang)活動(dong)，一年內發布住宅用地(di)公告(gao)(gao)不超(chao)過三(san)次。

　　受這(zhe)項(xiang)政策影響(xiang)，22個城市的(de)首批土地(di)出讓集中在今(jin)年4月(yue)下旬到6月(yue)中旬。在集中出讓前，22個城市土地(di)供應較少，這(zhe)導致了新開工放緩。

　　5月20日，上(shang)海土地(di)市(shi)場網站發布《上(shang)海市(shi)國有建設(she)用地(di)使用權出讓公告(gao)》。上(shang)海此輪集中(zhong)供地(di)共(gong)供應56幅(fu)土地(di)，其中(zhong)28幅(fu)土地(di)屬(shu)于(yu)普通住(zhu)宅用地(di)，此外主要包括租賃住(zhu)房用地(di)、征收安(an)置房項目地(di)塊(kuai)等。

　　此(ci)前，青島(dao)首(shou)批(pi)集中土地出讓(rang)于5月14日(ri)結束，總土地出讓(rang)金約(yue)為128.6億(yi)元。青島(dao)集中出讓(rang)成交(jiao)(jiao)的60宗(zong)地塊中，除一宗(zong)溢價成交(jiao)(jiao)，其(qi)余全為底價成交(jiao)(jiao)。

　　在北(bei)京(jing)(jing)首次(ci)“兩集中(zhong)”土地(di)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)過程中(zhong)，30宗(zong)(zong)土地(di)總成(cheng)交價(jia)為(wei)1109.71億元。29宗(zong)(zong)以(yi)掛(gua)牌形式出(chu)(chu)讓(rang)(rang)的(de)土地(di)中(zhong)，有4宗(zong)(zong)底價(jia)成(cheng)交，3宗(zong)(zong)合理溢價(jia)，另有22宗(zong)(zong)均觸(chu)及最高土地(di)限(xian)(xian)價(jia)。雖然(ran)北(bei)京(jing)(jing)成(cheng)交地(di)塊金額(e)觸(chu)頂，但成(cheng)交溢價(jia)率(lv)為(wei)7.7%，較此前設置(zhi)的(de)8.6%上限(xian)(xian)溢價(jia)率(lv)有所(suo)下(xia)調(diao)。中(zhong)原地(di)產首席分(fen)析師(shi)張(zhang)大偉(wei)說，低溢價(jia)率(lv)將成(cheng)為(wei)北(bei)京(jing)(jing)供地(di)很長一段時(shi)間的(de)主(zhu)旋律。

　　集中供地致樓盤集中開盤上市

　　市場機(ji)構分析，新開(kai)工面(mian)積低于預期，另一大原(yuan)因在(zai)于部(bu)分房(fang)企資(zi)金調配(pei)能力有限(xian)，需(xu)將(jiang)有限(xian)資(zi)金投入土地市場爭奪。在(zai)土地市場拿地優(you)先于新開(kai)工。

　　中(zhong)央對(dui)房地產(chan)企業融(rong)資(zi)監管(guan)“三(san)(san)道紅(hong)線”政(zheng)策的(de)出臺，意(yi)味著“去(qu)杠桿、降負(fu)債(zhai)”成為(wei)房企重要任務之一。“三(san)(san)道紅(hong)線”是(shi)指監管(guan)層于(yu)2020年(nian)針對(dui)房地產(chan)企業下達的(de)融(rong)資(zi)新規，即房企剔除預收款(kuan)后的(de)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)率不(bu)得(de)大于(yu)70%，凈負(fu)債(zhai)率不(bu)得(de)大于(yu)100%，現金短債(zhai)比不(bu)小于(yu)1。

　　《2021中國房(fang)地產(chan)開(kai)發企業綜合(he)實力(li)TOP500測(ce)評研究報告》顯示(shi)，在“三道(dao)紅線”監管下(xia)，降(jiang)(jiang)杠桿初顯成效，前500強房(fang)企杠桿率(lv)有所降(jiang)(jiang)低。在長期償債(zhai)能(neng)(neng)力(li)方(fang)面，500強房(fang)企2020年(nian)(nian)資產(chan)負(fu)債(zhai)率(lv)均值(zhi)為(wei)78.77%，較上(shang)年(nian)(nian)下(xia)降(jiang)(jiang)0.89個百(bai)分點，為(wei)2012年(nian)(nian)以來首次(ci)下(xia)降(jiang)(jiang)；凈負(fu)債(zhai)率(lv)均值(zhi)為(wei)85.08%，較上(shang)年(nian)(nian)下(xia)降(jiang)(jiang)11.62個百(bai)分點。在短(duan)期償債(zhai)能(neng)(neng)力(li)方(fang)面，2020年(nian)(nian)500強房(fang)企短(duan)期償債(zhai)能(neng)(neng)力(li)略有下(xia)降(jiang)(jiang)，流動比(bi)率(lv)均值(zhi)為(wei)1.40，較上(shang)年(nian)(nian)下(xia)降(jiang)(jiang)0.05，速動比(bi)率(lv)均值(zhi)為(wei)0.49，與(yu)上(shang)年(nian)(nian)持平(ping)。

　　方正(zheng)證券(quan)研報稱，隨著(zhu)土(tu)地集(ji)中出讓在試(shi)點(dian)城市陸續進行，房地產行業新開工(gong)增速6月預計將會回升。

　　貝殼(ke)研究院高(gao)級分析師潘浩(hao)說，5月(yue)集中(zhong)供(gong)地(di)持續(xu)進(jin)行，土地(di)成交面積(ji)進(jin)一步(bu)提升，疊加房企(qi)為年內實現銷售(shou)回款，預計下階(jie)段房地(di)產(chan)企(qi)業新(xin)開工面積(ji)將持續(xu)上漲，與土地(di)出讓(rang)金(jin)共同拉(la)動開發投資增長。

　　有市場人士擔心(xin)，集中(zhong)拿地，再加上開(kai)發建設進度(du)類似，很(hen)可(ke)能導致房(fang)地產項目集中(zhong)入市，如中(zhong)小房(fang)企所競(jing)得地塊(kuai)較差，缺(que)乏對購房(fang)者的(de)吸引力，生(sheng)存(cun)狀況(kuang)會更(geng)加艱難。