時至年底，房地產企業面臨降負債和沖業績的雙重壓力。進入四季度，在政策引導下房企降杠桿的(de)影響不(bu)斷(duan)深入，融資端持續受限。同時，房企大量推盤(pan)帶來供需關系出現逆(ni)轉，銷售均價整體走低。平(ping)安(an)證券研報顯示，從月度(du)表(biao)現來看，10月申萬地產板塊下跌4.4%，跑輸滬深300（2.35%）。截至11月19日，地產板塊PE（TTM）為9.29倍(bei)，低于滬深300的(de)15.1倍(bei)，估值處于近五年(nian)18%分位(wei)。

　　業內分析認為(wei)，在行業融資收緊(jin)預期下(xia)，疊加(jia)(jia)全年銷售目標壓力，房(fang)企后續(xu)(xu)或加(jia)(jia)大(da)推盤及銷售回款(kuan)力度，年末供(gong)給料(liao)持(chi)續(xu)(xu)放量。

　　“三道紅線”下償債高峰來臨

　　平(ping)安(an)證券監測數據顯示，10月房企境(jing)內(nei)債(zhai)、境(jing)外債(zhai)和(he)集合信托(tuo)分別發行261億(yi)(yi)元(yuan)人民(min)幣、52億(yi)(yi)美元(yuan)和(he)454億(yi)(yi)元(yuan)人民(min)幣，環比變(bian)化分別為下降35.7%、上升(sheng)29.2%和(he)下降28.4%。考慮11至12月境(jing)內(nei)債(zhai)預計到(dao)期833億(yi)(yi)元(yuan)、境(jing)外債(zhai)87億(yi)(yi)美元(yuan)，到(dao)期規模相對(dui)較(jiao)高，預計房企債(zhai)券融資態(tai)度仍(reng)將(jiang)保(bao)持積極，但規模可能會受(shou)監管(guan)收緊制約。

　　8月20日(ri)，住(zhu)建部聯合央行召開重點房企座談會，提出針對房地產企業“三道紅(hong)線”的(de)融(rong)資(zi)監管新規，包括剔除(chu)預收款后的(de)資(zi)產負債率（以下簡稱“新資(zi)產負債率”）不得大于70%等。三條標準中(zhong)，企業達到任意(yi)一條即(ji)視為(wei)“踩線”。

　　橫向比較(jiao)來看，中國指(zhi)數研(yan)究院(yuan)分(fen)析指(zhi)出，申萬(wan)28個行業(ye)分(fen)類(lei)中，房地產(chan)行業(ye)資產(chan)負債率為79%，位(wei)居行業(ye)第三。根(gen)據新資產(chan)負債率的(de)標(biao)準，55%的(de)上市房企負債率超70%。這(zhe)意(yi)味著“三道紅(hong)線(xian)”中僅(jin)此一項，“踩線(xian)”企業(ye)已超半數，這(zhe)些企業(ye)年內降負債的(de)壓力(li)將持續存(cun)在。

　　根據房(fang)(fang)地產上(shang)市(shi)公司中(zhong)期(qi)業績，結合“三道紅線”監管新規來看，中(zhong)指院指出，受監測的(de)172家(jia)上(shang)市(shi)房(fang)(fang)企中(zhong)121家(jia)存在不同(tong)程度(du)的(de)“踩(cai)線”，33家(jia)企業“踩(cai)中(zhong)”三道。其中(zhong)，新資產負債率“踩(cai)線”比例最高(gao)。

　　中泰證券分(fen)析稱，“三道紅線(xian)”監管(guan)新規出臺后，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)整(zheng)體(ti)預期(qi)回穩，以往加(jia)杠桿(gan)大量囤地(di)、賺取房(fang)價快速上漲的經(jing)營邏輯被徹底打破，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)金融屬(shu)性(xing)弱化(hua)而制造業(ye)(ye)屬(shu)性(xing)強化(hua)。從(cong)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)競爭格局來看，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)的核心競爭優(you)勢將從(cong)拿地(di)能力到融資(zi)能力、管(guan)控(kong)能力過渡。行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)中的優(you)質龍頭房(fang)企能夠持續跑(pao)贏(ying)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)，實現集中度的提升。

　　從整(zheng)體(ti)業績表現(xian)來看，中國銀河分析認為(wei)，房地產行(xing)業三(san)季度(du)業績迎來改善，降(jiang)杠(gang)桿(gan)(gan)初(chu)見成效。截至三(san)季度(du)末，行(xing)業預收(shou)賬(zhang)款為(wei)35371.96億元，同(tong)比增長8.62%；行(xing)業凈負債率為(wei)136.20%，同(tong)比變(bian)動(dong)-5.06%。在“三(san)道紅線”的(de)融資(zi)監管下(xia)(xia)，三(san)季度(du)房企開始積極降(jiang)低杠(gang)桿(gan)(gan)水平。該機構(gou)預計，年末行(xing)業杠(gang)桿(gan)(gan)率還將迎來更大幅度(du)的(de)下(xia)(xia)降(jiang)。

　　全年業績目標沖刺進入倒計時

　　四季度往(wang)往(wang)是房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)完成全年業(ye)績目標的(de)沖刺階段(duan)。中(zhong)商(shang)產業(ye)研(yan)究院近日發布的(de)報告顯示，10月(yue)(yue)，上市房(fang)企(qi)紛紛把握銷(xiao)售窗口(kou)期(qi)，積極推貨去(qu)化(hua)。其中(zhong)，龍頭房(fang)企(qi)去(qu)化(hua)效果(guo)明(ming)顯，例(li)如保利地(di)(di)產、綠(lv)城(cheng)中(zhong)國(guo)、金地(di)(di)集(ji)團、招商(shang)蛇口(kou)、中(zhong)國(guo)金茂(mao)等(deng)房(fang)企(qi)單(dan)月(yue)(yue)業(ye)績規模同比提(ti)升顯著。1至(zhi)10月(yue)(yue)，恒大(da)、萬科、碧桂園銷(xiao)售額均超(chao)5000億元，融創中(zhong)國(guo)、保利地(di)(di)產累計銷(xiao)售額分(fen)別超(chao)4000億元。

　　從量(liang)(liang)價結構上來看，貝殼研究院(yuan)統計，房(fang)(fang)企(qi)10月(yue)“以(yi)價換量(liang)(liang)”明(ming)顯。其中，TOP50房(fang)(fang)企(qi)中選擇“以(yi)價換量(liang)(liang)”的(de)達(da)20家(jia)，較9月(yue)增加九家(jia)。同時(shi)，有14家(jia)房(fang)(fang)企(qi)銷售(shou)均價下降卻未能達(da)到預期銷售(shou)效(xiao)果(guo)，表現出“量(liang)(liang)價齊(qi)跌(die)”的(de)結果(guo)。

　　貝(bei)殼方(fang)面分析認為，從已發(fa)布10月業(ye)績(ji)的(de)32家(jia)房(fang)企(qi)來看，年度(du)業(ye)績(ji)目標(biao)達(da)成(cheng)率(lv)平(ping)均(jun)為82%，但房(fang)企(qi)間(jian)差(cha)異明(ming)顯。包(bao)括恒大、金茂在內的(de)五家(jia)房(fang)企(qi)目標(biao)達(da)成(cheng)率(lv)超90%；17家(jia)目標(biao)達(da)成(cheng)率(lv)低于(yu)80%，兩家(jia)目標(biao)達(da)成(cheng)率(lv)低于(yu)70%，個別企(qi)業(ye)當(dang)前的(de)業(ye)績(ji)完成(cheng)情況高(gao)度(du)承壓。TOP50房(fang)企(qi)當(dang)中，預計(ji)少部(bu)分企(qi)業(ye)將難以(yi)完成(cheng)年度(du)業(ye)績(ji)目標(biao)。

　　據平安證券不(bu)完全(quan)統計，10月(yue)涉房(fang)(fang)類(lei)政(zheng)策出臺頻(pin)率放(fang)緩，單月(yue)涉房(fang)(fang)類(lei)政(zheng)策（含中央及地(di)方）共(gong)19項(xiang)，環比(bi)降(jiang)50%，其中偏緊類(lei)10項(xiang)、占比(bi)53%。業內普遍認為(wei)，“房(fang)(fang)住不(bu)炒”仍將(jiang)是(shi)“十四五”期(qi)間(jian)樓市調控主基(ji)調。考(kao)慮熱點城市調控已陸續收緊，隨著銷售增速(su)回落(luo)、樓市趨(qu)穩，后續調控節(jie)奏或同步趨(qu)于平穩。

　　克(ke)而瑞(rui)地產研究中心分析指出，在房地產行業融資收緊預期(qi)下，疊加(jia)全年銷售目標(biao)壓(ya)力，房企后續有(you)望(wang)加(jia)大推盤及銷售回款力度，供(gong)給持續放量(liang)將(jiang)為成(cheng)交提供(gong)一定支撐。不過(guo)，隨(sui)著熱點城(cheng)市(shi)調控效應顯現(xian)，市(shi)場(chang)去(qu)化壓(ya)力也會逐步凸顯。