房地產行業(ye)又迎(ying)來了一次歷史性的定調。

       正在進行中的全國兩會(hui)，首次將“穩住樓市”寫入《政府工(gong)作報告》總體要求。其中用了專門篇幅闡述房地(di)產(chan)(chan)各項舉措，更是明確提出：“持續用力推動房地(di)產(chan)(chan)市場止跌(die)回穩”。

       其實，2024年9月(yue)，中央(yang)政治局會議(yi)就(jiu)首次提出“促進(jin)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場止跌回(hui)穩(wen)”；三個月(yue)后又明確表(biao)態要“穩(wen)住樓市股市”，緊(jin)跟著召開的(de)中央(yang)經(jing)濟工(gong)作會議(yi)再次強調，2025年要推動“房(fang)地(di)(di)產(chan)市場止跌回(hui)穩(wen)”。

       可以看出，該定調表(biao)明中央(yang)對于“穩樓市”的(de)決心：頹勢不止(zhi)(zhi)則政策不止(zhi)(zhi)。

       經歷(li)了一輪(lun)慘烈的(de)(de)大(da)逃殺后，房地產(chan)市(shi)場正剜去腐肉，重獲生(sheng)機(ji)。許多暴雷(lei)的(de)(de)地產(chan)企業(ye)被(bei)掃(sao)進(jin)歷(li)史塵(chen)埃(ai)，成為中國經濟大(da)轉折的(de)(de)歷(li)史注腳。

       如今在密(mi)集(ji)的政策組合拳支撐下，房地(di)產市場頻現(xian)積極的一面。放眼(yan)2025年，至(zhi)少(shao)不應再過度悲(bei)觀。

       加碼

       樓市、股市堪稱(cheng)中國居(ju)民(min)兩大財富(fu)資產(chan)(chan)池。尤(you)其是(shi)房地產(chan)(chan)行業(ye)，因其龐(pang)大的規(gui)模，顯(xian)著的金融(rong)屬(shu)性，以及(ji)牽扯綿長的產(chan)(chan)業(ye)鏈和民(min)生福祉，更是(shi)中國經(jing)濟的支(zhi)柱。

       當前，全球經濟復雜多變(bian)，貿(mao)易壁壘和關(guan)稅隱憂擾動(dong)經濟增長，重新激活(huo)房地產這一經濟引擎，至(zhi)關(guan)重要。從“持續用(yong)力”四個(ge)字中，就可以看出決策層對(dui)穩樓市的決心(xin)。

       如果說，2024年是房地產行業筑底之年；那么，2025 年就是企穩甚(shen)至轉折之年。

       當某個(ge)產(chan)業持續處于下行(xing)周(zhou)期，放任自流有可能會危及根本(ben)。宏(hong)觀調控是(shi)市場(chang)經濟的關鍵(jian)組成部分(fen)，是(shi)維系產(chan)業發展與(yu)安(an)全所必須的抓手。對于重周(zhou)期的房(fang)地產(chan)行(xing)業來說尤其如(ru)此。

       過去一年，穩樓市政(zheng)策(ce)不(bu)斷加(jia)碼，成(cheng)為了筑牢樓市底部的壓艙石。

       先是，去年(nian)4月30日(ri)召開的中(zhong)央(yang)政治局會議為樓市去庫(ku)存定下(xia)了大方(fang)向。

       緊接著，5月(yue)17日，兩次重磅會議召(zhao)開。隨后(hou)，央行發(fa)布(bu)通知，調降(jiang)住房貸款(kuan)(kuan)最低(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)比(bi)例、商貸和(he)公積金貸款(kuan)(kuan)利率(lv)，被稱作“517新政”。

       “517”新政，預示著政策基(ji)調由紓困走向刺激。

       進入(ru)9月份，中(zhong)國迎來(lai)新一輪(lun)經濟刺激方(fang)案(an)，股(gu)市、樓市為之一振。

       降準、降息(xi)、下調存量(liang)房(fang)(fang)貸利(li)率、統一房(fang)(fang)貸首付比例等(deng)政策悉數出(chu)臺(tai)。兩(liang)日(ri)后，中央(yang)政治局會議首次提出(chu)“要促進房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)止跌回穩”，甚至對商品房(fang)(fang)增量(liang)的(de)表態從“優化”調整為“嚴控”，并(bing)將“嚴控增量(liang)”放在“優化存量(liang)”之前，相(xiang)當于一場(chang)供給(gei)側改(gai)革。

       此后，頂層政策一手(shou)取(qu)消限購、限售、限價、普通住(zhu)宅(zhai)和非普通住(zhu)宅(zhai)標準，同時降低(di)貸款利率、首付比例和各種稅費負(fu)擔；一手(shou)增(zeng)加100萬套城中村改(gai)造(zao)和危舊房改(gai)造(zao)，增(zeng)加信貸規模，引入活水。

       在此之前(qian)，限(xian)售限(xian)購一直被認為是房地產“非市(shi)場化”的阻塞點(dian)，各(ge)地因城施策調(diao)整政策，不僅有(you)助于打(da)通房地產堵點(dian)，更能有(you)效滿足此前(qian)被壓抑的住房購買需求。

       旋即，上海、廣州、深圳相繼(ji)宣布對(dui)新購政(zheng)策進行松綁(bang)。甚至，北京也罕見(jian)地出(chu)現了相應(ying)的放松。

       狂飆突進(jin)多年(nian)，房(fang)地(di)產供需失衡是當前最(zui)(zui)大的癥(zheng)結，這是最(zui)(zui)需要(yao)注(zhu)意的核心點(dian)。2024年(nian)末，全國商品房(fang)庫(ku)存量(liang)高達75327萬㎡，創下(xia)歷史新(xin)(xin)高，而(er)住宅(zhai)新(xin)(xin)開(kai)工面積即便已經打骨折，去年(nian)還(huan)有53660萬㎡。

       去庫存頑疾不除，供需(xu)平衡始終難以實現。

       為此(ci)，中央和(he)地方(fang)出臺政(zheng)策，鼓勵國資(zi)下場(chang)收(shou)儲，并推(tui)出3000億(yi)元的保障(zhang)性住房再(zai)貸款，目(mu)前看，多數項(xiang)目(mu)轉化為保障(zhang)房。

       河(he)北、廣西等地(di)已取(qu)得實質性進展，廣州(zhou)則以廣州(zhou)安居集(ji)團(tuan)為旗艦，下場盤活存量。這樣一來，既能解決去(qu)庫存難(nan)題，還能消除潛在(zai)爛尾(wei)的風險，新(xin)建成的保(bao)障(zhang)性住房還有利于引進人才。

       信(xin)心堪比黃金。一系列(lie)政策組(zu)合(he)拳打出后，市場預(yu)期(qi)被調動起來，積極的信(xin)號(hao)正(zheng)不斷(duan)涌現。

       回暖

       “房(fang)地(di)產市場顯然‘超跌’了。”郁(yu)亮曾在2023年的(de)中期業績會(hui)上作出這樣的(de)判斷。

       在過去不(bu)久的2024年，房地產市(shi)場仍處于“超跌”態勢(shi)，核心(xin)數(shu)據依然不(bu)太樂觀。

       去年，房地產銷售規模跌破(po)10萬(wan)億關口，僅有96750億元，相比2021年巔峰(feng)水平接(jie)近腰(yao)斬(zhan)；銷售面積僅剩(sheng)97385萬(wan)㎡，直接(jie)回到(dao)2009年的(de)水準。

       相對應的，庫存面積(ji)升到歷史極(ji)值，住(zhu)宅(zhai)新開工面積(ji)僅(jin)剩53660萬㎡，相當于(yu)2019年的三折，倒退回二十年前(qian)的水平。折算下(xia)來，全國人均面積(ji)僅(jin)約(yue)0.38㎡，僅(jin)有美國的一半(ban)。

       與此同(tong)時(shi)，房(fang)地產開發投資動能明顯萎縮，2024年，全國房(fang)地產開發投資同(tong)比下降10.6%。

       可以(yi)看出，房(fang)地產仍處于(yu)殘酷的調(diao)整周期。

       但(dan)(dan)積極的火苗也已經開始顯露。去年1-6月(yue)，新建(jian)商(shang)品房銷售(shou)面積同比下降19%，但(dan)(dan)環比1-5月(yue)收窄1.3個百(bai)分點；銷售(shou)額同比下降25%，收窄2.9個百(bai)分點。

       這(zhe)是單月量價首次出現環比上升(sheng)的情況，且收窄幅度明顯。

       去(qu)年5月(yue)份，觀(guan)測的70個(ge)大中城市中，只有兩個(ge)城市新(xin)房(fang)(fang)價(jia)格環比(bi)上(shang)漲，二手房(fang)(fang)價(jia)格則全部下跌；一個(ge)月(yue)后，房(fang)(fang)價(jia)出現(xian)回暖跡象(xiang)，4個(ge)城市新(xin)房(fang)(fang)價(jia)格環比(bi)上(shang)漲，4個(ge)城市二手房(fang)(fang)價(jia)格上(shang)漲。

       5-6月之間，正(zheng)是“517”新政出(chu)臺(tai)的節點，可見政策(ce)對樓市運行的托底作用。此后，隨著(zhu)諸多政策(ce)密(mi)集發布(bu)，房地產銷(xiao)售面積和金額增速(su)環(huan)比已(yi)經7個月上升。

       來到2025年(nian)，各(ge)地積(ji)極(ji)發(fa)揮政(zheng)策騰挪空間，山東聊城(cheng)優化調整(zheng)公(gong)積(ji)金繳存(cun)使用政(zheng)策，貴陽實(shi)施(shi)公(gong)積(ji)金“商(shang)轉公(gong)”貸款貼息，天(tian)津(jin)上(shang)線公(gong)積(ji)金貸款購房手續一站辦理(li)系統。

       “持續(xu)用力(li)”效果明顯(xian)。房(fang)管局、開源證券(quan)數據顯(xian)示(shi)，年(nian)初至3月9日的(de)前(qian)十周，68城成交面(mian)積達2121萬平(ping)米，累(lei)計同比(bi)(bi)增(zeng)加2%，其中一、二(er)線累(lei)計增(zeng)速更是達到27%和7%；監測(ce)的(de)20城二(er)手房(fang)年(nian)初至今(jin)累(lei)計成交面(mian)積1697萬平(ping)米，同比(bi)(bi)增(zeng)速達到22%。

       尤其是，北上廣深四大核心城(cheng)市二手房交易火爆。2月份，上海二手房網簽(qian)量同(tong)比大增(zeng)120%，創下了(le)近三(san)年(nian)同(tong)期最高(gao)紀(ji)錄(lu)；深圳(zhen)市二手房簽(qian)約量同(tong)比增(zeng)長102.5%，北京網簽(qian)量同(tong)比大增(zeng)87.6%，廣州增(zeng)長29.04%，一線城(cheng)市出(chu)現了(le)久(jiu)違的熱(re)鬧。

       交易量(liang)是(shi)市場(chang)景氣度的晴雨表，相比2024年的萎靡，2025年，房地(di)產市場(chang)回升有望。

       新格局

       每一次(ci)(ci)危(wei)機，都會重新攪動地(di)產江湖的座(zuo)次(ci)(ci)。

       地產市場化改革三十多年(nian)來，豪杰(jie)輩出，群雄逐(zhu)鹿，誕(dan)生了(le)招(zhao)保(bao)萬金(jin)、萬通六君子、華南五(wu)虎(hu)、恒(heng)碧萬融等如雷貫(guan)耳的(de)名字。

       2006年(nian)，胡潤富豪(hao)榜前十(shi)大(da)富豪(hao)中，有6位來自地(di)(di)產界。2007和2017年(nian)，中國首富被碧桂園(yuan)和恒大(da)實控(kong)人楊惠(hui)妍、許家印摘(zhai)得。那二十(shi)多(duo)年(nian)，堪(kan)稱地(di)(di)產黃金年(nian)代。

       風云激蕩，幾度(du)沉浮(fu)，如(ru)今就連行業標(biao)桿萬科(ke)都因暴虧450億元，而遭遇一(yi)場前所(suo)未(wei)有(you)的(de)管理層大換血。萬通(tong)六君子早已(yi)分崩離析，曾經(jing)的(de)華南五虎僅剩合生(sheng)創展尚(shang)留(liu)一(yi)絲虎威。

       觀察歷年(nian)地產(chan)企(qi)業(ye)銷(xiao)售榜單，到今年(nian)1-2月，行(xing)業(ye)格局重新洗牌。憑借央企(qi)融資成本優勢(shi)、穩健合規經(jing)營，保利、中(zhong)海、華潤占據前三名(ming)，萬科滑落到第四位，招商蛇口(kou)依舊(jiu)穩健，建(jian)發、華發、越(yue)秀等地方國(guo)資房企(qi)勢(shi)頭不俗(su)，加入中(zhong)交集團(tuan)的綠城和杭州翹(qiao)楚濱(bin)江(jiang)則是(shi)各具特色。

       經歷30多年的(de)周(zhou)期洗禮，地產行業風起云涌，但也(ye)為(wei)中國(guo)商業留下寶貴的(de)經驗教訓(xun)。

       盡管目(mu)前(qian)政策“大禮包”不斷，但違規經(jing)營者早已信用崩塌(ta)，被踢出牌桌，再無參與(yu)競爭的機會。

       而(er)對于仍留在牌(pai)桌(zhuo)的玩家來(lai)說，也并非完全無虞。其中濱江和龍湖值(zhi)得(de)業內更(geng)多借鑒。在2024年，濱江雖未(wei)能獨善(shan)其身，但依(yi)然(ran)實現了1116億元的銷(xiao)售(shou)額，排名提升三位，位居民營房企（萬(wan)科、綠城除(chu)外）第一。

       不同(tong)于其(qi)他(ta)房企(qi)全國擴張，四面出擊的(de)策略，濱江(jiang)固守杭州。杭州地區貢獻(xian)超(chao)七成(cheng)收入，做(zuo)深做(zuo)精余杭，讓濱江(jiang)在(zai)當地難尋敵(di)手。與(yu)此同(tong)時，公司新(xin)拓7個(ge)代建項目，在(zai)建代建項目15個(ge)，暖屋新(xin)增交付6個(ge)，在(zai)營14個(ge)項目。

       寒冬期，濱江規(gui)模利(li)潤不可避(bi)免(mian)出現(xian)下滑，但(dan)主(zhu)動(dong)降負(fu)債(zhai)和融資成(cheng)本，減少在不確(que)定(ding)的(de)城市拿地，主(zhu)動(dong)臥倒伏(fu)地的(de)濱江已經做好了(le)隨時站起(qi)來的(de)準備。

       這也難怪其(qi)董事長(chang)戚金興表示(shi)：“外面環境是冷的，但濱江這里還是溫(wen)暖的。”

       龍湖(hu)的轉型(xing)也是一個值得參考的模板。龍湖(hu)提出“兩個轉換(huan)”——用(yong)(yong)長線的經營(ying)性現金流(liu)取代過往(wang)的高杠桿，用(yong)(yong)經營(ying)性收(shou)入的增長構建新(xin)的業(ye)務結(jie)構。

 ;      在(zai)這種經(jing)營理念的指引下(xia)，龍(long)湖的商管(guan)和(he)物業業務頗為亮眼，去年兩大板塊合計獲得經(jing)營性收入267.1億元，創下(xia)歷史新高。

       一波波力度空前的(de)增量政策，不(bu)斷沖刷對(dui)房地產的(de)悲觀預期，但能否接住這波政策紅利，考(kao)驗著企業微觀層面的(de)戰術素養(yang)。

       自2020年8月，“三道紅(hong)線”發布后，房(fang)地產痼(gu)疾隨著諸多(duo)巨(ju)型房(fang)企倒臺而(er)逐步削除。

       可以肯定的(de)是(shi)，居(ju)住需求是(shi)永恒的(de)。隨著(zhu)對房(fang)屋的(de)需求從(cong)“有(you)沒有(you)”轉變(bian)為“好不好”，在(zai)政策良藥(yao)的(de)支持下，房(fang)地產行業的(de)再(zai)度(du)復蘇只是(shi)時間(jian)問題和(he)模式問題，中(zhong)國市(shi)場(chang)注(zhu)定也(ye)會誕生百年(nian)房(fang)企。