今(jin)年(nian)以來(lai)全國(guo)房地產形勢不太理想，差于(yu)之(zhi)前(qian)預期。據(ju)國(guo)家統計局數據(ju)顯(xian)示，2024年(nian)1-2月全國(guo)房地產開發投(tou)資同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降9%，其中住宅投(tou)資下(xia)降9.7%；同(tong)(tong)期全國(guo)新(xin)建商品(pin)房銷(xiao)售面積同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降20.5%，其中住宅銷(xiao)售面積下(xia)降24.8%。

房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業鏈條長、涉及面廣，事關(guan)經濟社會(hui)(hui)(hui)發(fa)展(zhan)(zhan)大(da)(da)局，同時還是中國(guo)鋼材(cai)消費的重(zhong)要領域，估(gu)算目前房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業所消耗的鋼材(cai)約(yue)占國(guo)內粗鋼產(chan)(chan)量兩成以(yi)上。全(quan)國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資與商品(pin)房(fang)(fang)(fang)銷售面積(ji)較多下降，不僅形成今年鋼材(cai)消費重(zhong)大(da)(da)拖累，而且還會(hui)(hui)(hui)沖(chong)擊許多相關(guan)重(zhong)要行(xing)業，削弱國(guo)內需求(qiu)，最終影響全(quan)年5%經濟增長目標的實現。為此，近期國(guo)務(wu)院總理主持(chi)召開國(guo)務(wu)院常務(wu)會(hui)(hui)(hui)議，聽取關(guan)于優化(hua)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)政策促(cu)進(jin)(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場平(ping)穩(wen)健康發(fa)展(zhan)(zhan)有(you)(you)關(guan)情(qing)況的匯報。會(hui)(hui)(hui)議指出(chu)，要進(jin)(jin)一步優化(hua)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)政策，持(chi)續抓好保(bao)交樓(lou)、保(bao)民生、保(bao)穩(wen)定工作，進(jin)(jin)一步推動城市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)融資協調機制落地(di)(di)見效，系統(tong)謀劃相關(guan)支持(chi)政策，有(you)(you)效激發(fa)潛(qian)在(zai)需求(qiu)，加大(da)(da)高品(pin)質住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供給，促(cu)進(jin)(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場平(ping)穩(wen)健康發(fa)展(zhan)(zhan)。

根據上述國(guo)務(wu)院常務(wu)會議精神，預計(ji)年內全(quan)國(guo)房地(di)產優化政策還會進一步(bu)加(jia)碼(ma)。其(qi)加(jia)碼(ma)將主要圍繞三個方面展(zhan)開：

一(yi)是繼(ji)續減(jian)少和取消(xiao)(xiao)住房限(xian)購(gou)措施。自去年以來(lai)，全國(guo)各地(di)(di)(di)已經出(chu)臺了(le)一(yi)些房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)購(gou)買(mai)限(xian)制(zhi)，但目前來(lai)看(kan)，已實施的(de)松綁(bang)政策(ce)(ce)(ce)效(xiao)果不足，還(huan)需要加(jia)大松綁(bang)力度(du)。預計(ji)松綁(bang)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)范(fan)圍將從(cong)去年的(de)主要聚(ju)焦于二(er)(er)三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，向(xiang)北京、上(shang)海(hai)等一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)擴展。其(qi)松動力度(du)將由有限(xian)放寬轉(zhuan)為(wei)取消(xiao)(xiao)所有限(xian)制(zhi)，至少在一(yi)些二(er)(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和中心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有望全面取消(xiao)(xiao)限(xian)制(zhi)性政策(ce)(ce)(ce)，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)非(fei)核心(xin)區域的(de)限(xian)購(gou)措施也有望取消(xiao)(xiao)。總之，在國(guo)務院常務會議進一(yi)步優化(hua)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)政策(ce)(ce)(ce)的(de)明確要求(qiu)下，預計(ji)全國(guo)各地(di)(di)(di)都會加(jia)大房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)優化(hua)政策(ce)(ce)(ce)力度(du)。有觀(guan)點認(ren)為(wei)二(er)(er)季度(du)將會迎來(lai)全國(guo)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)政策(ce)(ce)(ce)放松潮。

二是繼(ji)續降(jiang)低(di)(di)購(gou)房成本(ben)。現(xian)(xian)階段購(gou)房成本(ben)主(zhu)(zhu)要體現(xian)(xian)在購(gou)房首付(fu)(fu)比例和(he)房貸(dai)利(li)率(lv)上(shang)。經過去(qu)年(nian)全(quan)國各級政府與主(zhu)(zhu)管(guan)部門(men)努(nu)力，購(gou)房首付(fu)(fu)與貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)都有了一些下(xia)(xia)降(jiang)。即便如此，今(jin)年(nian)2月新發放(fang)居民房貸(dai)利(li)率(lv)為(wei)3.86%，仍處(chu)較(jiao)高水平。由(you)此預期(qi)今(jin)后全(quan)國許(xu)多城市在降(jiang)低(di)(di)首付(fu)(fu)比例、降(jiang)低(di)(di)房貸(dai)利(li)率(lv)、降(jiang)低(di)(di)交易(yi)稅費等方面，都還有操作空間。不僅(jin)如此，美聯儲近期(qi)所釋放(fang)的年(nian)內降(jiang)息(xi)3次預期(qi)，也(ye)使得國內房貸(dai)利(li)率(lv)繼(ji)續下(xia)(xia)降(jiang)，提(ti)供了友好的外部環境。

三是(shi)充分滿足(zu)房(fang)(fang)企(qi)的(de)(de)合理(li)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)需(xu)求。2024年政府工(gong)作報告(gao)，明(ming)確提出對不同所(suo)有(you)制(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業合理(li)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)需(xu)求，要一視(shi)同仁給(gei)予支持，促(cu)進(jin)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場平穩(wen)健(jian)康發(fa)展。從國(guo)務(wu)院(yuan)常務(wu)會議(yi)的(de)(de)部署來(lai)看，短期內房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)協(xie)調機制(zhi)有(you)望(wang)在全國(guo)所(suo)有(you)城市實現全覆蓋(gai)，會有(you)更多房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項(xiang)目進(jin)入“白名單”，房(fang)(fang)企(qi)開發(fa)貸(dai)發(fa)放(fang)(fang)速度會明(ming)顯(xian)加快(kuai)。據有(you)關資(zi)(zi)(zi)(zi)料，目前全國(guo)各(ge)省市已經開始建立(li)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)協(xie)調機制(zhi)，短期內審(shen)批放(fang)(fang)款(kuan)達(da)到了(le)2000億(yi)元。同時國(guo)有(you)四大行對接(jie)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項(xiang)目更是(shi)達(da)到了(le)1.33萬個。所(suo)有(you)這些，都顯(xian)示了(le)年內房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)環境會有(you)很大改善，這將直接(jie)緩解房(fang)(fang)企(qi)流動性壓力，促(cu)進(jin)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)投資(zi)(zi)(zi)(zi)。

值得注意的是(shi)，在(zai)今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)前(qian)2個月(yue)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)和房(fang)地(di)(di)產(chan)開發投資(zi)偏冷(leng)的同時，也出現了(le)一些積極(ji)(ji)信號。統計數據顯(xian)示，雖然(ran)2024年(nian)(nian)(nian)(nian)前(qian)2個月(yue)全(quan)國房(fang)地(di)(di)產(chan)開發投資(zi)同比(bi)(bi)下降(jiang)9%，但降(jiang)幅卻(que)比(bi)(bi)上年(nian)(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)(nian)降(jiang)幅收窄了(le)0.6個百(bai)分點。這是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)開發投資(zi)降(jiang)幅連續一年(nian)(nian)(nian)(nian)擴大后(hou)首次轉為收窄。有觀點認為這顯(xian)示了(le)開發投資(zi)萎縮的狀態開始(shi)得到(dao)遏制，是(shi)供給端(duan)企(qi)穩的積極(ji)(ji)信號。另外根據有關(guan)機構統計，近期(qi)杭州、北京土拍(pai)市場(chang)熱(re)度升溫，全(quan)國300城溢價率上升。今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)1-2月(yue)，排名前(qian)100的房(fang)企(qi)拿地(di)(di)總金(jin)額同比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)約30%。貝(bei)殼研究院(yuan)二手房(fang)市場(chang)監測數據也顯(xian)示，2024年(nian)(nian)(nian)(nian)春節過后(hou)，貝(bei)殼重點50城市二手房(fang)成交量持續向上修復。由于去年(nian)(nian)(nian)(nian)特殊的高基數，今(jin)(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)1-2月(yue)份(fen)二手房(fang)交易量在(zai)比(bi)(bi)去年(nian)(nian)(nian)(nian)同期(qi)減(jian)少的同時，卻(que)比(bi)(bi)2022年(nian)(nian)(nian)(nian)同期(qi)明顯(xian)增(zeng)加28.5％。

據此可以判斷(duan)，隨著(zhu)今(jin)后房地(di)(di)產(chan)優化(hua)政策的(de)加碼，各項新的(de)支持政策及時出臺落實，預計年(nian)內尤其是下半年(nian)全(quan)國房地(di)(di)產(chan)投資下行趨勢有望企穩回(hui)升，從而推動房地(di)(di)產(chan)“鋼需(xu)”形勢逐步(bu)改善。