近日，一年一度的中央經濟工作會議在京召開，會議分析了當前經濟形勢，部署2023年經濟工作。保交樓、保民生、保穩定，有效防范化解優質頭部房企風險，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發(fa)展(zhan)模式(shi)平穩過渡(du)……本次會議對房地產(chan)領(ling)域的重(zhong)要表(biao)述和部署(shu)引(yin)起了業內(nei)的高度關注。接受《中國消費者(zhe)報(bao)》記者(zhe)采訪的專家們(men)認為，會議為明年房地產(chan)市(shi)場總體(ti)發(fa)展(zhan)定調，行業企穩回升的節奏有望進一(yi)步加快。

　　“三保”助樓市“穩(wen)”字當頭(tou)

　　自去(qu)年下(xia)半年以來，我國房(fang)地(di)產市場出現明顯的(de)下(xia)行(xing)壓力，部分房(fang)企(qi)資金緊張，有的(de)樓盤交付(fu)延期，市場信(xin)心受挫，消費者(zhe)置(zhi)業意愿下(xia)降。尤(you)其是(shi)近幾(ji)個月，行(xing)業加速下(xia)滑(hua)，成為(wei)影(ying)響經(jing)濟運行(xing)的(de)一個重要(yao)風險因(yin)素。

　　本次中央經(jing)濟(ji)工(gong)作會(hui)議對(dui)房地(di)產市(shi)場(chang)著墨(mo)頗多(duo)。會(hui)議指出，要(yao)確保(bao)房地(di)產市(shi)場(chang)平穩發展，扎實做(zuo)好(hao)“保(bao)交樓(lou)、保(bao)民生、保(bao)穩定”各項工(gong)作。會(hui)議還(huan)提出，滿(man)足行業(ye)合理融資(zi)需求，推動行業(ye)重(zhong)組并購，有效防范化(hua)解優質(zhi)頭部房企風險(xian)，改善資(zi)產負債狀況。

　　“這是(shi)(shi)中(zhong)央經濟工作(zuo)會議首次(ci)就房(fang)地(di)產(chan)提出(chu)‘三保(bao)’政策。”58安(an)居客房(fang)產(chan)研究(jiu)院分院院長(chang)張波對(dui)記者表示，毫(hao)無疑問，“穩(wen)”是(shi)(shi)2023年房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)的關鍵詞，保(bao)交樓是(shi)(shi)穩(wen)定需求側信心(xin)的基礎，是(shi)(shi)保(bao)民生的重要(yao)舉(ju)措，更是(shi)(shi)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)穩(wen)定的前(qian)提。而房(fang)地(di)產(chan)在恢復(fu)和擴大消費層面有(you)著重要(yao)作(zuo)用，也是(shi)(shi)推動經濟穩(wen)定發展的支柱力量。

　　張波表示(shi)，在(zai)往年的中央(yang)經(jing)濟工作會(hui)議上，房地(di)產(chan)相關表述一般是(shi)放在(zai)民(min)生保障等部分，此次則放在(zai)了防風險部分，具有較強(qiang)的指向(xiang)意(yi)義。

　　“房地產業鏈條長、涉及面(mian)廣，對(dui)經(jing)(jing)濟而言，既是(shi)動力源(yuan)，也(ye)是(shi)風險源(yuan)。”中(zhong)(zhong)(zhong)央財經(jing)(jing)委員會(hui)辦公室副主任(ren)韓文秀(xiu)日前在“2022—2023中(zhong)(zhong)(zhong)國經(jing)(jing)濟年(nian)會(hui)”上也(ye)表示，化(hua)解房地產市場風險是(shi)有(you)效防范化(hua)解重大經(jing)(jing)濟金融風險的重中(zhong)(zhong)(zhong)之(zhi)重。

　　今年11月以來，金融(rong)管理部門相(xiang)繼推出包(bao)括擴容“第二支箭(jian)”、股權融(rong)資“第三支箭(jian)”開(kai)閘(zha)、支持房地(di)(di)產(chan)“金融(rong)16條”等在內的多項舉(ju)措，助力(li)房地(di)(di)產(chan)企業打通融(rong)資渠道，并(bing)從(cong)供需兩端發力(li)，提振房地(di)(di)產(chan)市場信心。

　　隨(sui)后，多家房(fang)企(qi)發債融資(zi)取得新進展(zhan)，商業銀行(xing)與房(fang)企(qi)密(mi)集簽約并意向性授信額度，保交樓(lou)專項(xiang)借款基本投放(fang)至項(xiang)目……種(zhong)種(zhong)跡象顯示(shi)，隨(sui)著政(zheng)策(ce)舉措更加豐富(fu)、力度不斷(duan)加大(da)，房(fang)企(qi)融資(zi)環境已經出現改善。

　　張(zhang)波認為，下一階段(duan)對房企融資(zi)(zi)的(de)(de)支持(chi)力度會繼續保持(chi)，通過強化融資(zi)(zi)保障(zhang)，可以增加(jia)(jia)房企現(xian)金流，優化房企財務結構(gou)，加(jia)(jia)快項目開工(gong)建設，有效改善房企總體的(de)(de)生存(cun)現(xian)狀，助力行(xing)業逐步企穩回升。另外，重點關注優質頭部(bu)房企也將推動行(xing)業優勝劣汰進一步加(jia)(jia)快。

　　支持剛(gang)性(xing)(xing)和改善(shan)性(xing)(xing)需求

　　本(ben)次中央經(jing)濟工作會(hui)議強調了房(fang)地產(chan)對經(jing)濟恢(hui)復的(de)重要性。會(hui)議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房(fang)需求，解決好(hao)新市(shi)民、青(qing)年人等住房(fang)問題，探索(suo)長(chang)租房(fang)市(shi)場建(jian)設。

　　近日，中央財辦相(xiang)關負責人在(zai)回應當(dang)前(qian)經濟(ji)(ji)熱(re)點問題時表(biao)示，房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)是國民(min)經濟(ji)(ji)支柱產(chan)業(ye)，其良性循環(huan)對經濟(ji)(ji)健康發(fa)展具有重(zhong)(zhong)要意義。近幾年，房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)占國內生產(chan)總值的(de)比重(zhong)(zhong)大約為7%左(zuo)右(you)，加上建(jian)筑業(ye)等相(xiang)關產(chan)業(ye)占比達到14%左(zuo)右(you)，土(tu)地(di)出(chu)讓收(shou)(shou)入和(he)房(fang)(fang)地(di)產(chan)相(xiang)關稅收(shou)(shou)占地(di)方綜合財力接近一(yi)半，房(fang)(fang)地(di)產(chan)類貸款占全部貸款余額(e)的(de)39%，房(fang)(fang)產(chan)占城鎮居民(min)家庭資產(chan)的(de)近六(liu)成。要充分認識到房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業(ye)的(de)重(zhong)(zhong)要性，住(zhu)房(fang)(fang)消費(fei)潛力要予以(yi)釋(shi)放。

　　中國房(fang)地產行業經歷20余年(nian)的發展，如今大量置業者的需求(qiu)已(yi)經從“有(you)房(fang)住(zhu)”向“住(zhu)得(de)好”轉變，正在進入新一輪的住(zhu)房(fang)品質提升(sheng)階(jie)段。結合當前的多孩家庭增多以及人(ren)口老齡化趨勢，消費者對居住(zhu)改善提出(chu)了更(geng)高的要求(qiu)。

　　“在(zai)住房(fang)消費等領域(yu)還(huan)存在(zai)一些妨礙消費需求釋放(fang)的限制性政策，這些消費潛力(li)要予以(yi)釋放(fang)。”東方(fang)金誠首席宏(hong)觀分(fen)析師王青對記者表示，后(hou)期(qi)政策“工具箱”在(zai)放(fang)寬購房(fang)條件、降低(di)首付成(cheng)數、下調居民房(fang)貸利(li)率方(fang)面(mian)還(huan)有較(jiao)大空間。其中，引導5年期(qi)以(yi)上LPR報價進一步(bu)下調，持續降低(di)居民房(fang)貸利(li)率是關鍵(jian)所在(zai)，有可能在(zai)明年初落地。

　　王(wang)青預計，行業企穩回升的節奏(zou)有望(wang)(wang)進一步加快，2023年(nian)年(nian)中前后，房地(di)產(chan)市場有望(wang)(wang)出現趨勢性(xing)回暖，將(jiang)結束約兩年(nian)的行業下行周期(qi)。

　　中國民(min)生銀行首席經(jing)濟學家溫彬也(ye)表示，今年以來，已推出置換房產個人所得稅退還等支(zhi)持政策(ce)，接下來，預計會有更(geng)多(duo)此(ci)類(lei)政策(ce)出臺，從多(duo)維度保障(zhang)剛性和改善性需求(qiu)。隨著政策(ce)效力的持續(xu)釋放，房地產市場有望于2023年上半(ban)年觸(chu)底反彈。

　　推動行業模式重構(gou)轉型

　　記者(zhe)注意到，對于(yu)房地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)的未來(lai)發(fa)展方向，去年的中央經濟工作會議提(ti)出(chu)房地(di)(di)產(chan)要“探索新(xin)的發(fa)展模(mo)式(shi)”，而今(jin)年進一步提(ti)出(chu)要“推動房地(di)(di)產(chan)業(ye)向新(xin)發(fa)展模(mo)式(shi)平穩(wen)過渡”。

　　“我認為房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業新的發展(zhan)模(mo)(mo)式(shi)從(cong)供(gong)給(gei)側來說就是租(zu)購并舉，尤其加強保租(zu)房(fang)(fang)、長租(zu)房(fang)(fang)建設。”廣(guang)東省(sheng)城規院住(zhu)房(fang)(fang)政策研究(jiu)中心(xin)首(shou)席研究(jiu)員李宇嘉對(dui)記者表示(shi)，“具(ju)體(ti)來說，從(cong)群體(ti)講是以新市民需(xu)求為主，從(cong)模(mo)(mo)式(shi)上講，要(yao)告別土地(di)依(yi)賴，告別高(gao)周轉(zhuan)、高(gao)杠桿、高(gao)負債的‘三高(gao)’模(mo)(mo)式(shi)。這些需(xu)要(yao)長期建設實現，不能畢其功于一(yi)役。”

　　易居研(yan)究院智庫中心研(yan)究總監(jian)嚴躍(yue)進則認為，此次會議再提(ti)要(yao)(yao)推(tui)動房(fang)地(di)產(chan)業向(xiang)新發展模式(shi)平穩(wen)過(guo)渡(du)，或將意味著2023年會有新發展模式(shi)的(de)(de)相關重磅(bang)政策(ce)出臺，這(zhe)是房(fang)地(di)產(chan)行業的(de)(de)參與者需要(yao)(yao)重點關注的(de)(de)。

　　“明(ming)年(nian)對于(yu)房(fang)地產是一個(ge)‘重(zhong)構的(de)時期’，包括土地財政模式、開發模式、住房(fang)制度(du)、開發主(zhu)體等都要(yao)重(zhong)構。”廣東省房(fang)協土地與產業(ye)(ye)研究中心主(zhu)任趙(zhao)卓文認為，未來房(fang)地產要(yao)轉(zhuan)型發展(zhan)為“一頭連(lian)著經(jing)濟、一頭連(lian)著民生”的(de)行業(ye)(ye)，從(cong)長期看房(fang)地產業(ye)(ye)將轉(zhuan)向高質量、低杠桿的(de)新發展(zhan)模式。