二手(shou)房全面降溫(wen)，三四線城市的拐(guai)點(dian)來了！

一二(er)線城市(shi)二(er)手房全(quan)面降(jiang)價，三四線城市(shi)發展還有機會嗎？

(房企大撤退和樓市(shi)降溫背(bei)后，是低線城市(shi)(三四線城市(shi))發展放(fang)緩(huan)的(de)信(xin)號，它們再(zai)也不能像城市(shi)化早期那樣高(gao)速(su)擴張了，真正的(de)拐點已經到來(lai)。)

樓市(shi)總體降溫的趨(qu)勢正在變得(de)越來越明顯(xian)。

日(ri)前，國家統計局公布(bu)了70個大(da)中城(cheng)市商品住宅銷(xiao)售(shou)價格變動(dong)情(qing)況。數據顯示，10月份(fen)無論是新房還是二(er)手房，一二(er)三線城(cheng)市的(de)整體(ti)環比漲幅都出現了回落。

其中新房方面，50個城市價格環比上漲，上漲的城市數量比上個月減少了3個；二手房方面，只有31個城市的價格環比上漲，上漲城市數量比上個月減少了9個。考慮到二手房不受限價等因素影響，更能真實地反映一座城市的房價走勢，二手房降價說明樓市正在轉涼。

這其中當然有(you)房企以價換量的促銷打折因素，不過中指研究院的數據顯示，10月各大(da)城(cheng)市的成交面積，并沒有(you)顯著增(zeng)(zeng)長，可見持幣觀望的群體正在增(zeng)(zeng)加(jia)。

像這兩(liang)(liang)天就(jiu)有(you)媒體報道，北京(jing)的(de)二(er)手房全面(mian)降價，前兩(liang)(liang)年的(de)高位時(shi)期，望京(jing)西園一套百平米左右的(de)兩(liang)(liang)房能(neng)賣(mai)出750萬(wan)，“現(xian)在650萬(wan)就(jiu)能(neng)成(cheng)交。”

而(er)且(qie)樓市遇冷的局面(mian)，不只在調控最為嚴格的一(yi)線城(cheng)市出現(xian)。像二線城(cheng)市西安，三線城(cheng)市南寧，之前(qian)的房價(jia)漲幅(fu)一(yi)度領跑全國(guo)，近兩個月都(dou)出現(xian)了明顯降溫(wen)。其(qi)中(zhong)上半(ban)年二手房漲幅(fu)達到3.03%的西安，10月更(geng)是環(huan)比下跌0.4%。

那么一二三線城市新房和二手(shou)房的集體降溫，對(dui)各大城市到底意(yi)味(wei)著什么呢？又釋放了哪(na)些信(xin)號(hao)？

“房(fang)住不炒”，讓(rang)樓市溫度降下來

首先得看(kan)到，這一輪樓市降(jiang)溫和日益嚴格的(de)調控政策息息相關。年初以來(lai)，“穩房(fang)價(jia)、穩地價(jia)、穩預期(qi)”、“不將房(fang)地產作為短(duan)期(qi)刺激經濟(ji)的(de)手(shou)段(duan)”等原則，就被中央反復強調，各地都套上(shang)了緊(jin)箍咒。

在“房住不炒”的紅線(xian)下，地方(fang)并沒有太多(duo)施展拳腳的空間(jian)，尤(you)其是一二線(xian)城(cheng)市，想要(yao)放(fang)松(song)(song)調控也只能以人才(cai)引進為突破口，打著招攬(lan)英才(cai)的旗(qi)號(hao)，小(xiao)范圍、分區域(yu)地松(song)(song)綁。

但在調控的大(da)背景之外，不(bu)(bu)同的城市(shi)，樓市(shi)降溫(wen)的原因又各不(bu)(bu)相同。事實上，關(guan)于房價的走向(xiang)，學界(jie)向(xiang)來(lai)有“短期看政(zheng)策，中期看土(tu)地(di)，長期看人口(kou)”的說法，一(yi)(yi)二三四線城市(shi)得共同遵守“房住不(bu)(bu)炒”的紅線，然而它們的土(tu)地(di)和人口(kou)要素，都是不(bu)(bu)一(yi)(yi)樣的。

以深圳為例，近幾個月(yue)深圳在一線城市中逆勢上漲(zhang)，除了先行示范區(qu)的政策利好，以及相對寬松的調控環境外(wai)，還(huan)有兩個重要(yao)因素：

第(di)一(yi)，深圳(zhen)的(de)土地(di)空間嚴重不足，全域面積只有杭州的(de)八(ba)分之(zhi)一(yi)左右；第(di)二(er)，深圳(zhen)的(de)常住人(ren)口不斷增(zeng)長，去年(nian)增(zeng)幅達(da)到49.83萬(wan)，位居全國之(zhi)首。一(yi)座城(cheng)市(shi)土地(di)緊張，同時人(ren)口持續流入，城(cheng)市(shi)發(fa)展預期不斷提升，房價自然很難輕易降(jiang)溫。

相對于深圳來說，很多三四線(xian)城市，其實(shi)是不(bu)具備(bei)這種長(chang)(chang)期增長(chang)(chang)要(yao)素。

土(tu)地方(fang)(fang)面，中小城(cheng)市(shi)的整體城(cheng)市(shi)化(hua)水平(ping)，要遠遠低于大城(cheng)市(shi)，土(tu)地儲備足夠；人口方(fang)(fang)面，去年常(chang)住人口增長(chang)超過二十萬的城(cheng)市(shi)一(yi)共(gong)有(you)9個，分別(bie)是深圳(zhen)、廣州(zhou)、西安(an)、杭(hang)州(zhou)、成都、重慶、鄭州(zhou)、佛山、長(chang)沙，沒一(yi)個是三(san)線(xian)外城(cheng)市(shi)。

而且值得一提的(de)是，國家(jia)中心城(cheng)市(shi)、都市(shi)圈、城(cheng)市(shi)群戰略，以及各地盛(sheng)行的(de)強省會戰略，都清楚地說明，近(jin)幾年(nian)來的(de)城(cheng)市(shi)化邏輯(ji)，已經轉(zhuan)變成優先發展中心城(cheng)市(shi)。

三線外城(cheng)市的(de)整(zheng)體發展預(yu)期，要(yao)遠遠低(di)于一二線城(cheng)市，這一點同(tong)樣抽離了樓市持(chi)續火爆(bao)的(de)大前提。加(jia)上棚改貨幣(bi)化接近尾聲的(de)關系，樓市降溫自(zi)然在意料之中。

樓市降溫，城市發(fa)展迎來新氣象

過(guo)去(qu)很長一段(duan)時間內，城市(shi)化的(de)(de)紅利是普惠(hui)性地落到大中小城市(shi)頭上(shang)。農民進城帶來購房需求，城市(shi)擴張則帶來了(le)賣地收入，因此，一二三四線(xian)城市(shi)的(de)(de)樓市(shi)，普遍(bian)都(dou)經(jing)歷了(le)一個火速升(sheng)溫的(de)(de)階段(duan)。而且，不只是樓市(shi)，它們的(de)(de)經(jing)濟發(fa)展，同(tong)樣都(dou)駛上(shang)了(le)快車道(dao)。

但隨著城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)進入到(dao)中后期(qi)，農村(cun)人(ren)口向城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)流(liu)動的(de)趨勢放緩，支撐中小城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)高速擴張的(de)紅利逐漸減弱了。不僅(jin)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)開始(shi)降(jiang)溫(wen)，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)整體(ti)發展速度同樣受到(dao)影響。

同時，隨著戶籍壁壘拆除(chu)，城(cheng)(cheng)市(shi)之間的(de)人口流動(dong)更加便利，低線城(cheng)(cheng)市(shi)在面對中(zhong)心城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)競爭(zheng)時，由于(yu)產業層次(ci)較低，缺少優質(zhi)的(de)就業機會，越(yue)來越(yue)難(nan)逃脫被虹吸的(de)命運。于(yu)是近兩年(nian)來區域經濟領域的(de)新現象出現——一些產業傳統(tong)、人口流失的(de)中(zhong)小城(cheng)(cheng)市(shi)開始了收縮。

對這些城(cheng)(cheng)市來說，本身(shen)就沒(mei)有什么產(chan)業基(ji)礎，因此對房地(di)產(chan)會特(te)別依賴(lai)，賣地(di)收(shou)入是重要的財(cai)政收(shou)入來源。比(bi)如海南下面的很(hen)多城(cheng)(cheng)市，房產(chan)投資(zi)和GDP的比(bi)值，長期都(dou)在(zai)30%以上。

對房地產(chan)的(de)高度依賴(lai)，導(dao)致(zhi)一些(xie)中小(xiao)城(cheng)市(shi)在沒有足(zu)夠人(ren)口流入的(de)前(qian)提下，樓市(shi)硬是憑著相(xiang)對寬松的(de)調控環境，一二線城(cheng)市(shi)外溢的(de)投資需(xu)求，棚改貨幣化的(de)利好等因素，不斷升溫。

以今年上半年的(de)數據為例，新(xin)房半年漲(zhang)幅排在(zai)前(qian)列的(de)是大理、秦皇島、洛陽等(deng)，二(er)手房半年漲(zhang)幅排在(zai)前(qian)列的(de)是呼和浩(hao)特、南(nan)寧、唐山等(deng)，基本沒有一(yi)二(er)線城市的(de)影子。

但如前所述，受人口(kou)流(liu)出、產(chan)業(ye)空心的影(ying)響(xiang)，靠棚改貨幣(bi)化和房(fang)地(di)產(chan)刺激政策支(zhi)撐起來(lai)的火爆局面，并不是(shi)可持續的，上漲周期(qi)(qi)結束(shu)后，土地(di)、人口(kou)乃至城市發(fa)展預期(qi)(qi)，對房(fang)價的影(ying)響(xiang)還(huan)是(shi)會發(fa)揮根本作用(yong)。這一(yi)點，從10月(yue)的數據已經得到說明(ming)。

此(ci)前(qian)就有(you)媒體報道，截至7月末(mo)，有(you)接近三百家房企宣告(gao)破(po)產清算，且多位于(yu)三四(si)線城市(shi)(shi)。房企大撤退和樓市(shi)(shi)降(jiang)溫背后，是低線城市(shi)(shi)發展放(fang)緩的信號(hao)，低線城市(shi)(shi)再也不(bu)能像城市(shi)(shi)化早期那樣高速擴(kuo)張了，真正的拐點已經到(dao)來。

當然，降溫歸(gui)降溫，從(cong)調控的角度(du)看，樓市不(bu)能大(da)起(qi)，也不(bu)能大(da)落。因為房價暴(bao)漲會帶來泡沫，房價大(da)幅下(xia)跌同樣會傷及經濟本身。地方要(yao)在兩種(zhong)狀態之間，努力尋求(qiu)平衡。

只是對人口流(liu)出的(de)中小城市來(lai)說，上漲周期來(lai)臨時，它們沖在最前面；樓市出現(xian)降(jiang)溫時，它們跌得(de)最猛(meng)，如此(ci)的(de)敏(min)感度說明樓市缺少一個穩定的(de)基礎。

在(zai)此前提下，一旦房(fang)地產短期刺激的路徑被封死，想要維持房(fang)價穩定的局面，除了(le)在(zai)調控政策(ce)上發力外，最根本的還是得(de)早日進行經(jing)濟(ji)轉型，合理地規劃產業(ye)，擺脫對房(fang)地產行業(ye)的過(guo)度依賴。