2019年上半年，房地產市場以“小(xiao)陽(yang)春”“土拍熱(re)(re)”“止(zhi)跌(die)令”等熱(re)(re)點(dian)引起了社會廣(guang)泛關(guan)注(zhu)。58安居客(ke)房產研究院首席分析(xi)師張波近日接(jie)受(shou)記(ji)者采訪時表(biao)示，2019年(nian)上半年(nian)房地產市場出(chu)現了分化延續、熱(re)(re)點(dian)恒熱(re)(re)、調控(kong)持續三大特點(dian)，而下半年(nian)樓(lou)市將(jiang)以“穩”字當(dang)先，出(chu)現政策調控(kong)、城市熱(re)(re)度(du)、市場心態“三大換擋”，房地產市場將(jiang)朝著整體穩定、小(xiao)幅波動方向發展。

       據(ju)58同(tong)城(cheng)(cheng)、安(an)居客(ke)發布的(de)6月(yue)《國民安(an)居指(zhi)數報告》顯示，全國67個重點(dian)監測城(cheng)(cheng)市新(xin)房(fang)(fang)(fang)平均(jun)價(jia)16416元(yuan)/㎡，環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.38%，其中(zhong)41城(cheng)(cheng)新(xin)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)價(jia)環比上(shang)漲(zhang)(zhang)；67城(cheng)(cheng)二手房(fang)(fang)(fang)掛牌(pai)均(jun)價(jia)15253元(yuan)/㎡，環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.34%，其中(zhong)45城(cheng)(cheng)二手房(fang)(fang)(fang)掛牌(pai)房(fang)(fang)(fang)價(jia)環比上(shang)漲(zhang)(zhang)。上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)(fang)(fang)地產市場總體呈現出平穩基礎上(shang)的(de)微漲(zhang)(zhang)。

       張(zhang)波說，2019年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)房地產市場(chang)(chang)出(chu)現了分化延續(xu)、熱(re)點恒熱(re)、調控(kong)持(chi)續(xu)三(san)大特點。首先，一線城市在嚴格(ge)調控(kong)的背景下，土地市場(chang)(chang)和(he)一二手房市場(chang)(chang)均呈(cheng)現出(chu)量升價平態勢；二線城市市場(chang)(chang)熱(re)度提升過快(kuai)，引發(fa)了調控(kong)從緊政策(ce)出(chu)臺；三(san)四(si)五線城市房價雖保持(chi)上升，但土地市場(chang)(chang)及(ji)二手房交(jiao)易整體熱(re)度有所回落。

       其次，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞(guan)等二線城市成為熱(re)點，調控政(zheng)策對房價上(shang)升有一定遏制(zhi)作(zuo)用，但并未改(gai)變房企拿地熱(re)情，這些城市下半年依然(ran)是熱(re)點。

       同時，上半(ban)年調控(kong)呈(cheng)現出“雙邊多點(dian)”效(xiao)應，“雙邊”即在因城施策(ce)下(xia)(xia)，熱點(dian)城市(shi)政策(ce)總體從緊(jin)，而(er)存在房價(jia)(jia)下(xia)(xia)跌(die)風險的城市(shi)會出臺“托市(shi)”政策(ce)；“多點(dian)”體現在調控(kong)不僅針對房價(jia)(jia)，還針對地(di)價(jia)(jia)、限(xian)售、限(xian)購、公積金(jin)等多維度(du)，這一趨勢也(ye)將在下(xia)(xia)半(ban)年延續。

       張(zhang)波還表示，今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，在(zai)因城施策的(de)調控(kong)思路下，房地產市(shi)場(chang)正在(zai)進(jin)入(ru)新一輪調整周期，調控(kong)的(de)松緊(jin)(jin)變換在(zai)二線城市(shi)的(de)體現更為明顯。從上(shang)半(ban)年(nian)市(shi)場(chang)來(lai)(lai)看，市(shi)場(chang)熱度較高的(de)城市(shi)，尤其(qi)是(shi)二線城市(shi)未(wei)來(lai)(lai)加(jia)碼空(kong)間(jian)更大(da)，上(shang)半(ban)年(nian)房價(jia)持續上(shang)漲(zhang)幅度較高、土地市(shi)場(chang)較熱的(de)城市(shi)，未(wei)來(lai)(lai)都將(jiang)面(mian)臨“微收緊(jin)(jin)”。

       資(zi)(zi)金是房(fang)(fang)(fang)企發(fa)展(zhan)的(de)命脈，今年上半(ban)年，受(shou)整體市場流動性放松影(ying)響，房(fang)(fang)(fang)企“融資(zi)(zi)難”得到緩解，融資(zi)(zi)成本有效(xiao)降低。同時(shi)，受(shou)一二線購房(fang)(fang)(fang)者入(ru)市步伐加快影(ying)響，房(fang)(fang)(fang)企拿地積極性明顯提(ti)升，加大了(le)對(dui)融資(zi)(zi)的(de)需求(qiu)。張波認為，在(zai)上述背景下，銀(yin)保監會重申對(dui)房(fang)(fang)(fang)企的(de)融資(zi)(zi)限制(zhi)，屬(shu)于樓市調適度(du)從緊，如果房(fang)(fang)(fang)企持續在(zai)土地市場的(de)表現過為激(ji)進，則有可能面臨更為嚴格的(de)資(zi)(zi)金監管。

       隨著一二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)土(tu)(tu)(tu)地熱度提升(sheng)，一些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)雖(sui)然成交(jiao)規(gui)模同比減少(shao)，但樓面價(jia)(jia)有(you)所提升(sheng)。根據58安居客房產研究院的監測數據，今年(nian)一季度，蘇州市(shi)區3場土(tu)(tu)(tu)拍的平均(jun)樓面價(jia)(jia)超過了(le)1.4萬元(yuan)/㎡，平均(jun)溢價(jia)(jia)率(lv)則突破了(le)19%；今年(nian)3月，合肥6宗(zong)地塊(kuai)成交(jiao)總價(jia)(jia)124.5億元(yuan)，平均(jun)溢價(jia)(jia)率(lv)高達(da)108.7%，刷新紀錄。張波認為，下(xia)(xia)半年(nian)熱點(dian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)土(tu)(tu)(tu)地市(shi)場大(da)概率(lv)會保持(chi)較高熱度，不過，由于調控政策的存在，土(tu)(tu)(tu)地溢價(jia)(jia)率(lv)將得到有(you)效控制，二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)土(tu)(tu)(tu)地“僧多粥少(shao)”現象(xiang)下(xia)(xia)半年(nian)仍將持(chi)續存在。

       基于58同城、安居客的平(ping)臺數據(ju)(ju)及58安居客房產研究院的監測數據(ju)(ju)，張波對2019年下半年房地產市場(chang)趨(qu)勢進(jin)行了(le)預測：下半年房地產市場(chang)將(jiang)依然處于“換擋期”，在“穩”字當先的大(da)環境下，呈(cheng)現(xian)出(chu)政策(ce)調控、城市熱(re)度、市場(chang)心態的“三大(da)換擋”。

       第一(yi)，政策(ce)調控(kong)換(huan)擋(dang)將(jiang)(jiang)體現為從(cong)(cong)全國(guo)嚴控(kong)，到“因城(cheng)(cheng)施策(ce)”、“因區施策(ce)”，調控(kong)的抓(zhua)手將(jiang)(jiang)從(cong)(cong)房價層面向土地、限購、金融(rong)等維度縱深(shen)化落實。第二，在城(cheng)(cheng)市(shi)換(huan)擋(dang)上，一(yi)二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)仍將(jiang)(jiang)保持一(yi)定(ding)熱(re)度，三(san)四五線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)將(jiang)(jiang)呈現”換(huan)擋(dang)“，城(cheng)(cheng)市(shi)之間的熱(re)度將(jiang)(jiang)開始出現分化。第三(san)，在市(shi)場心(xin)態換(huan)擋(dang)上，用戶對后市(shi)看平的心(xin)態已占據主(zhu)流(liu)。因此，下半(ban)年不會出現單(dan)邊市(shi)場熱(re)度持續上揚的格局，整體穩定(ding)、小幅波動將(jiang)(jiang)是主(zhu)流(liu)趨勢。